Le démembrement de parts de SCI consiste à séparer la propriété des parts entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Le nu-propriétaire détient la « substance » des parts, tandis que l’usufruitier bénéficie d’un droit de jouissance. En principe, l’usufruitier a droit aux fruits, c’est-à-dire aux revenus distribués, ce qui correspond à la logique de l’article 582 du Code civil.
Ce schéma est très utilisé en gestion patrimoniale, notamment pour organiser une transmission familiale ou protéger un conjoint. Les difficultés apparaissent surtout lorsque la SCI réalise non pas un résultat courant (loyers), mais un profit exceptionnel, par exemple une plus-value lors de la vente d’un immeuble. La question devient alors centrale : qui doit bénéficier de ce profit et, surtout, qui doit être imposé ?
En pratique, les réponses ne sont pas uniquement civiles. Elles sont aussi fiscales, et elles se sécurisent souvent par une rédaction adaptée des statuts et/ou par une convention entre usufruitier etnu-propriétaire.
Dans un schéma classique, l’usufruitier perçoit les distributions de revenus et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à terme. La difficulté est que, dans une SCI, la frontière entre « fruit » et «capital » devient plus délicate à tracer selon la nature du résultat et la façon dont il est affecté (distribution, mise en réserve, remploi, remboursement de dettes, etc.). Une plus-value de cession peut par exemple être distribuée ou réinvestie. Selon les choix opérés, l’équilibre entre usufruitier et nu-propriétaire peut être profondément modifié.
C’est pourquoi la sécurité vient souvent de l’organisation contractuelle : qui a droit à quoi, sur quels événements, et selon quelles modalités. Ce point est particulièrement important lorsqu’une vente d’immeuble est envisagée ou lorsqu’une SCI est détenue dans un cadre familialinter générationnel.
Un arrêt récent apporte une clarification particulièrement utile : l'arrêt de la Cour administrative d'appel de Nancy, 2e chambre, du 13 novembre 2025, n°23NC03203. La Cour y traite du démembrement de droits sociaux et d’une convention de répartition conclue pour organiser la répartition d’un profit exceptionnel (plus-value liée à la cession d’un immeuble) entre usufruitiers et nus-propriétaires.
La Cour rappelle le principe civil selon lequel l’usufruitier n’a, en principe, droit qu’aux dividendes distribués. Mais elle juge surtout que les règles fiscales ne font pas obstacle à ce que l’on tire les conséquences d’une convention par laquelle le nu-propriétaire confère à l’usufruitier des droits dans les bénéfices sociaux différents de ceux qui résulteraient de la seule application du droit civil « par défaut ». L’enseignement pratique est majeur : lorsque la convention est valable et correctement formalisée, l’administration fiscale doit, en principe, respecter la clé de répartition prévue, sauf à démontrer que l’opération est contestable, notamment sous l’angle d’un acte anormal de gestion, avec la charge de la preuve qui en découle.
Autrement dit, une répartition conventionnelle peut être opposable, y compris pour des profits exceptionnels, à condition de respecter les règles de forme et de cohérence de l’opération.
Le démembrement de parts de SCI est un outil efficace, mais il doit être sécurisé en amont, surtout lorsqu’une vente d’immeuble est probable. Il est essentiel de clarifier la répartition avant l’événement : si l’objectif est que l’usufruitier perçoive une fraction d’un profit exceptionnel, il faut l’écrire clairement dans un acte adapté, avec une logique économique défendable.
La forme et la traçabilité sont également déterminantes. Une convention organisée avant la cession et suivie d’effets comptables et déclaratifs cohérents est bien plus solide qu’un acte rédigé après coup. Enfin, il faut anticiper l’argument fiscal : une répartition atypique peut attirer un contrôle si elle paraît artificielle. L’enjeu est d’être capable d’expliquer la raison économique et patrimoniale de la clé retenue, et de s’assurer que les déclarations fiscales reflètent strictement cette répartition.
Dans les dossiers de SCI familiale à Toulouse, l’objectif est double : éviter le conflit civil entre usufruitier et nu-propriétaire, et éviter une remise en cause fiscale de la répartition retenue. L’arrêt de la Cour administrative d'appel de Nancy du 13 novembre 2025 constitue un repère structurant pour organiser cette sécurisation.
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